Практика «уплотнения» часто применялась в послереволюционном СССР, эксперты говорят, что в Европе о таком методе не знают, заинтересованы в данных нововведениях в основном банки, но спрос на доли в коммуналках будет низким и затея вряд ли будет реализована.

Министерство юстиции уже работает над поправками, согласно которым у гражданина, имеющего задолженность, власти смогут выделить долю в квартире и продать с публичных торгов. После этого квартира гражданина де-факто превратится в «коммуналку». Также возможен и альтернативный вариант: квартиру могут продать, а взамен купить новую, дешевле и меньше по площади.

Маловероятно, что подобные изменения в законодательство внесут до президентских выборов в 2018 году, а вот насколько реален такой вариант в дальнейшем? Существуют ли подобные прецеденты в других странах? Как это будет осуществлено технически? Какие могут быть злоупотребления в связи с новыми поправками? На эти и другие вопросы отвечают эксперты.

Возвращаемся в 20-е годы ХХ века?

После информации о новой инициативе чиновников сразу вспоминается «уплотнение» в советский период, однако к тому моменту в стране произошли гражданская война и революция. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, рассказывает  о причине, которая вынудила чиновников задуматься о применении столь жесткой меры:

— Насколько нам известно, в европейских странах в принципе нет такого понятия, как выкуп доли в квартире. К примеру, в той же Венгрии вы не сможете приобрести комнату в трехкомнатной квартире. Вам придется покупать жилье целиком.

Что касается российского опыта, то «уплотнение» было характерно для постреволюционного периода, когда «вся жилая площадь сверх установленной нормы подлежит изъятию и перераспределению». Санитарные нормы жилой площади на человека были равны 9 кв. м.

После введения нормы появились такие понятия, как «излишки». Именно за счет них частично решался жилищный вопрос. Однако вряд ли можно в принципе сравнивать «уплотнение» тогда и сейчас. Ведь причины в том и другом случае абсолютно разные. Если после революции не было масштабного жилого строительства и путем подселения решался вопрос с обеспечением жильем, то сейчас причиной уплотнения станут проблемы в банковской системе, — резюмирует эксперт.

При реализации новых норм может быть учтена практика продажи залогового имущества

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказывает о том, как технически может быть реализована процедура продажи. Эксперт считает, что будет применена практика продажи залогового имущества должников:

— Предполагаю, что с процессуальной точки зрения процедура изъятия доли, а не всей квартиры, будет проходить аналогично сегодняшней практике продажи залогового имущества. Банк сообщает заемщику о его намерении начать процедуру изъятия залоговой недвижимости и обращается в суд. Далее решением суда на жилье накладывается арест, и оно выставляется на торги. Также суду теперь придется определять долю, которая достанется заемщику и членам семьи.

Особенное внимание Мария Литинецкая обращает на детали. Например, у банков уже давно назрели проблемы с категорией должников, которые прописывают детей в ипотечных квартирах:

— На первый взгляд, инициатива продажи части доли в квартире связана с желанием разрешить такие «больные» банковские проблемы, как запрет на изъятие залоговой недвижимости при определенных обстоятельствах. К примеру, несовершеннолетних детей нельзя выписать «в никуда», чем и пользуются должники, прописывая детей в ипотечной квартире. При принятии поправок, в случае с многокомнатными квартирами, банк сможет выделить минимально допустимую долю по площади для родителей и их ребенка, продав оставшиеся квадратные метры.

В то же время не стоит забывать, что многие семьи с детьми покупали жилье по программе маткапитала, что подразумевает определенные ограничения. Важно, чтобы любая сделка, будь то покупка или продажа квартиры, подразумевала улучшение условий проживания, то есть дети обязательно должны получить как минимум аналогичную, а лучше — большую площадь в собственность, — продолжает эксперт. — Если правило не соблюдено, вряд ли Пенсионный фонд даст добро на такую сделку. А значит, банк не вправе ухудшать условия проживания детей, уменьшая их долю в квартире. То есть априори есть ситуации, когда банку придется отстаивать свое право на распоряжение залоговым имуществом.

Будут ли пользоваться спросом доли в новых коммунальных квартирах?

Вадим Ламин считает, что даже если норма будет принята, покупателей на доли в коммунальных квартирах не найдется:

— Злоупотребления ввиду поправок могут быть со стороны банков, которые будут активно изымать доли в квартире, превращая жилье в коммунальную квартиру. Однако возникает логичный вопрос — насколько легко будет найти покупателей, согласных проживать на одной площади с собственником-заемщиком, который из-за долга наверняка попросит за выкуп его доли кругленькую сумму для покрытия долга. Поэтому вряд ли доли в квартире будут пользоваться высоким спросом.

А вот Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», придерживается другой точки зрения, эксперт вспоминает действия аферистов, которые специально вселяли в коммуналки маргиналов, для того чтобы способствовать уходу основных собственников жилья. Однако несмотря ни на что, эксперт не верит в реализацию инициативы, скорее всего, квартиры будут продавать, а взамен предоставлять более дешевые:

— Действительно, Минюст работает над подобными поправками, но вряд ли они вступят в силу. Долю в квартире вряд ли будут выделять и отбирать. Уже сейчас столкнулись с проблемой «профессиональных соседей», которые, купив маленькую долю в квартире, вынуждают хозяев за бесценок продать свою часть и убираться из квартиры.

Но есть и другой вариант, — продолжает эксперт. — По нему кредитор вынужден будет продавать квартиру должника, предоставляя ему другое жилье, но индивидуальное. Совсем в критических случаях, возможно, на правах социального найма, в других регионах или в общежитиях, но этого должника прежде всего будет необходимо признать банкротом (напомню, что признание банкротом гражданина возможно при сумме долговых обязательств не менее 500 тысяч рублей и наличии просрочки платежей 3 месяца), назначить финансового управляющего, который и будет реализовывать это имущество. Но, все-таки, сомневаюсь в том, что такая мера получит поддержку.